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罗顿发展1800亩土地的美丽故事遭

2019-02-03 08:19:26

  罗顿发展:1800亩土地的“美丽故事”

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  进入2010年,随着国家楼市调控政策的出台常常是你的,北京、上海、深圳等一线城市的房地产交易在迅速降温。北京市2010年1月份的二手住宅总成交量下降67%,期房成交量下降4成。而正当全国楼市集体转冷之时,海南房地产却“突如一夜春风来,千水力碎浆机树万树梨花开”。以三亚为例,房价甚至出现了几天翻一倍的情况。

  在资本市场上,“海南板块”在国家“国际旅游岛”规划出台后异军突起,这本是资金对于区域内上市公司未来成长的一种期待。而此番炒作的所谓龙头——罗顿发展(600209,股吧)(600209),其股价的涨幅却已显得离谱,自今年1月份以来,罗顿发展股价从6元一路上行到16元,阶段性涨幅高达166%以上。罗顿发展股价高企的背后是否有一定事实基本面的支撑?抑或只是又一次击鼓传花的游戏?

  我们在调查了解中发现,即使海南房价、地价能够维持在目前的“天价”,那么罗顿发展的市值也已远超其持有的地皮价值。简言之,现在直接去海南炒地比买罗顿发展的股票要安全的多

罗顿发展1800亩土地的美丽故事遭

。同时,罗顿发展历年以来在管理、经营和治理结构上的斑斑劣迹并不会因为海南地产的升温而有所改善。在罗顿发展股价近期的迅速上行中,广发证券辽阳民主路营业部的资金扮演了重要的角色。

  1800亩土地的故事

  稍微了解罗顿发展经营历史的投资者都清楚,罗顿发展以酒店经营管理为主业,主要经营资产就是位于海口的金海岸罗顿大酒店。同时,罗顿发展也间或参与一些小型的房地产项目、装饰工程施工,但这些业务基本上没有带来收益。实际上,金海岸罗顿大酒店的经营只能用“惨淡”二字来形容,在2007年之前,由于连年亏损,罗顿发展曾长期被特别处理,为ST罗顿、*ST罗顿。

  就在连续亏损并走到退市边缘的时候,*ST罗顿在2007年却突然“主营业务有了起色”,制造出了1400余万的净利润,籍此保住了上市资格,并撤销了特别处理。然而2007年这个关键年份一过,投资者又可以看到罗顿发展一副颓靡之象:2008年亏损4000余万,2009年前三季度亏损3000余万,并预计2009年全年亏损。

  至少就酒店主营业务、以及过往历史表现来看,罗顿发展是一家并不创造价值的公司,却又在资本市场上苟延残喘,每次到了保牌的关键年份总能奇迹般的实现小幅盈利。

  那么,对于这样一家公司,二级市场资金又在追逐什么呢?

  “其实都是在炒那块地。”据接近罗顿发展的人士透露,二级市场资金炒作的对象是罗顿发展拥有的位于海南省琼海市博鳌水城大灵湖规划区万泉河侧的1800亩土地。笔者查阅罗顿发展年报发现,该地块实际上购置于2002年,耗资2.16亿元,并在2003年取得了土地使用证,土地使用权到2053年终止。如此算来,罗顿发展2002年的购置价大概在12万元/亩,并已持有土地8年之久。

  据了解,在资金疯炒海南土地的背景下,博鳌的土地尤其显得稀缺,因此目前该地块的价格炒高到250万元/亩。如果以这样一个价格计算,这1800亩土地的总值可以达到45亿元。

  但是,仅仅以持有土地短期迅速增值能否支撑起罗顿发展现有股价?这实际上不是一个太难计算的数学题:罗顿发展4.39亿股的总股本,以2月4日收盘价计算的总市值为71.4亿元。这远远超过了以目前天价计算的那块1800亩土地的“理论价值”。

  即使考虑1800亩土地之外,罗顿发展拥有的其它净资产——以2009年中报的数据,罗顿发展的股东权益除博鳌土地外大概在5亿元。这样一来,罗顿发展整个公司进行净资产的重估也不过是50亿元上下。当前71亿元的总市值已经远超过其“满打满算”的净资产重估值。从这个逻辑上说,即使直接去海南炒地,其风险也比现在炒作罗顿发展的股票要小的多。

  中投证券一位不愿透露姓名的分析师表示,以净资产重估的方式来寻找罗顿发展的投资逻辑,未免太过乐观。首先,海南地产本身就处于过热的状态金属烟盒厂家,各路资金的炒作是可以使它维持一段时间的热度,但这个时间有多久,谁也不知道,以现在的海南地产“天价”去对罗顿发展博鳌地块进行价值重估,只是一个账面的游戏。除非罗顿发展能在这样一个高位,以这样一个天价将这么一大片土地卖出去,否则就不应该按净资产重估的方法来估测其价值。其次,如果罗顿发展这片土地不打算卖出变现,而是自己去开发利用,以获取更高载冷剂的价值提升,那就无论它是打算建高尔夫球场还是酒店或者住宅开发,都应该考虑它的规划用途,以及未来能产生的现金流,从这个角度去估值。但以罗顿发展自身的开发能力、资金实力,它能把博鳌地块“折腾”成什么样子,至少目前看不清楚,而且考虑到地产开发周期,届时海南地产是不是还那么热,也很难说。

  这是一个听起来有些滑稽的故事:1999年上市的罗顿发展首发募集资金3.19亿元,在拿到钱后,欲投资酒店业却发现旅游行业滑坡,零零星星投了些低端络产品项目又看不到太好的盈利。拿着一大笔钱的罗顿发展干脆在上市3年后在博鳌买了一大块地,并就此搁置8年——当年没有人知道它要干什么,现在也没有人知道它要干什么。

  斑斑劣迹

  在博鳌闲置一大片土地的同时,罗顿发展却在北京和上海积极的参与小型地产项目,不过这没能改善其经营业绩,多年以来的亏损恰是个明证。事实上,从日渐衰颓的酒店业,转而尝试一些小型地产项目、低端络产品项目,在整个过程中反而将罗顿发展治理结构的混乱、内部管理的不善暴露无遗。

  罗顿发展几乎是长年挂在海南证监局重点监管名单上的“老油条”。

  “你永远搞不清楚这家公司在干什么。”接近罗顿发展的人士透露,公司管理的混乱几乎成为罗顿发展多年以来的特色。从海南证监局的一份《行政监管措施决定》可以看到,罗顿发展自从1999年上市,到2008年,这10年间,有7个会计年度截止日,其合并报表货币资金余额小于募集资金余额,且差额较大,没人知道这差额是怎么产生的。更离谱的是,上市那么多年,罗顿发展居然还没有按照募集资金使用管理制度设立募集资金存放专用账户。

  而募集资金投向变更基本也不用股东大会审议——因为在股东大会投票之前,罗顿发展早就把钱先花了,股东大会是否通过,那是“另外一回事”。譬如2004年罗顿发展投资2.04亿元参与北京罗顿而且每一个从她手中买去花的人沙河高教园区建设发展项目,在股东大会审议之前,就已经将1.04亿元投入到项目建设。等到钱已经投了几个月,这个项目才提交股东大会审议。而这笔投资却恰恰就是募集资金项目的变更。罗顿发展治理结构之混乱可见一斑。

  具体到项目管理的混乱,则更耸人听闻。仍以上述北京项目为例,罗顿发展在开发该项目时不要说设立项目管理部,就连项目本身的投资款专用账户都未开设,而是与公司自有资金混合使用,由此为挪用、占用埋下了伏笔。通过房屋预售,北京项目从2005年开始产生资金收入,但项目的销售收入被关联方长期无偿占用。罗顿发展在上海的“名门世家”项目同样长期存在资产被无偿占用的情况。

  这些情况到2009年末仍是海南证监局颇感头痛的问题。

  击鼓传花的资金

  除了看起来诱人的地产增值概念外,我们发现罗顿发展股票遭到爆炒的背后实际上有神秘资金的参与,广发证券辽阳民主路营业部和德邦证券北京光华路营业部充当了罗顿发展炒作的资金大本营,尤其在从10元上升到17元的过程中,来自这两个营业部的资金几乎每天都排在买入金额、第二的位置。

  从1月5日罗顿发展出现个涨停板开始,到2月5日,罗顿发展共有10个交易日达到或者触及涨停。从这10个交易日披露的数据看,以1月20日为界,罗顿发展的炒作可以分为两个阶段:

  在1月20日之前,交易较为分散,上榜的营业部也并不集中,单一营业部的交易金额都较为接近和平均。但这种情况从1月20日开始发生改变,广发证券辽阳民主路营业部1月20日当日以3945万元成为买入金额。从此以后,罗顿发展的股价进入了上行快的时期,而期间2月2日、2月3日、2月4日,广发证券辽阳民主路营业部都处于买入金额或者第二的位置。以2月4日为例,广发证券辽阳民主路营业部买入7196万元,卖出5968万元,全天在这个营业部成交1.31亿元,占到罗顿发展当日交易量的22%。

  类似的情况也出现在德邦证券北京光华路营业部上。可以说自1月20日以后罗顿发展的“主升段”当中,这两个营业部的资金频繁进出罗顿发展,买入量逐日加大。不过,在股价超过16元以后,尽管这两个营业部的资金仍大量买卖罗顿发展,其卖出的比例已较之前处于低位时有所增加。

  罗顿发展股价的炒作仍在继续,但在罗顿发展这样一个缺乏长效发展机制的公司身上,我们看到的更多是资金借题发挥的冲动。当海南地产热度减退、二级市场资金的击鼓传花接近尾声时,投资者或许更应该看到风险的来临。

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